Peter Baumann


DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D1 Plus

Sie sind hier: Gutachten Wertermittlungs -verfahren

Verkehrswertermittlungsverfahren

Welche Verfahren gibt es und welches wird wann angewendet?


Zur Beantwortung dieser Frage sind die folgenden Punkte vorab zu klären:

• ist das Grundstück bebaut oder unbebaut?

• ist das Grundstück fremd- oder eigengenutzt?

• ist das Grundstück gewerblich, zu Wohnzwecken oder gemischt genutzt?

• wie sähe eine spätere optimale Nutzung des Grundstücks aus?

Nach Beantwortung dieser Fragen gilt es für den Sachverständigen die Verfahrenswahl zu entscheiden!

• das Sachwertverfahren und/oder

• das Ertragswertverfahren und/oder

• das Vergleichswertverfahren

Sie haben FRAGEN zur Wertermittlung Ihrer Immobilie?

Wir sind telefonisch unter 02644-401265für Sie da!
Wir freuen uns auf Ihren Anruf!

Verfahrenswahl

Nach § 8 ImmoWertV (Ermittlung des Verkehrswertes) gilt:

,,(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln."

Foto Nach § 8 ImmoWertV (Ermittlung des Verkehrswertes) gilt:

Hinweis zur Verfahrenswahl:

Nach ImmoWertV kann der Verkehrswert nur aus nur einem der Verfahren abgeleitet werden, es dient jedoch auch der eigenen Sicherheit zumindest ein zweites Verfahren (Zwei-Säulen-Prinzip) anzuwenden.

Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV)

Nach Sachwertrichtlinie Kapitel 2 gilt:

(1) Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21 bis 23 ImmoWertV geregelt. Ergänzend sind die allgemeinen Verfahrensgrundsätze (§§ 1 bis 8 ImmoWertV) heranzuziehen, um den Verkehrswert des Wertermittlungsobjekts zu ermitteln. Das Sachwertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, insbesondere bei
selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Das Sachwertverfahren kann auch zur Überprüfung anderer Verfahrensergebnisse in Betracht kommen.
(2) Nicht anzuwenden ist das Sachwertverfahren auf Wertermittlungsobjekte, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (§ 21 Absatz 1 ImmoWertV), z. B. auf abbruchreife oder funktionslose bauliche Anlagen oder Teile von diesen. Wirtschaftlich nutzbar sind nur solche baulichen und sonstigen Anlagen, die eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer aufweisen (vgl. Nummer 4.3.2).

Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV)

Nach der Ertragswertrichtlinie Kapitel 2 gilt:

(1) Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 17 bis 20 ImmoWertV geregelt. Ergänzend sind die allgemeinen Verfahrensgrundsätze (§§ 1 bis 8 ImmoWertV) sowie die §§ 9 und 14 ImmoWertV heranzuziehen, um den Verkehrswert des Wertermittlungsobjekts zu ermitteln.
(2) Das Ertragswertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung insbesondere zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, z. B. bei Mietwohngrundstücken, Wohnungseigentum und gewerblich genutzten Immobilien. Voraussetzung für die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist, dass geeignete Daten, wie z. B. marktüblich erzielbare Erträge und Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen. Das Ertragswertverfahren kann auch zur Überprüfung der Ergebnisse anderer Wertermittlungsverfahren in Betracht kommen.
(3) Bei der Ermittlung des Ertragswerts ist der Grundsatz der Modellkonformität zu beachten. Dies gilt insbesondere bei der Anwendung von Liegenschaftszinssätzen bezüglich der ihnen zu Grunde liegenden Modellparameter (vgl. Anlage 2).

Vergleichswertverfahren (§§ 15-16 ImmoWertV)

Nach Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) Kap. 2 heißt es:

(1) Das Vergleichswertverfahren ist in den §§ 15 und 16 ImmoWertV geregelt. Ergänzend sind die allgemeinen Verfahrensgrundsätze (§§ 1 bis 8 ImmoWertV) heranzuziehen, um den Verkehrswert des Wertermittlungsobjekts zu ermitteln.
(2) Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens bei bebauten und unbebauten Grundstücken ist, dass eine ausreichende Anzahl von geeigneten Kaufpreisen oder ein geeigneter Vergleichsfaktor bzw. Bodenrichtwert oder sonstige geeignete Daten für eine statistische Auswertung vorliegen. Die Hinweise in dieser Richtlinie beziehen sich nur auf die Verwendung geeigneter Kaufpreise bzw. geeigneter Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte. Sie sind bei Verwendung sonstiger geeigneter Daten (Marktindikatoren) analog anzuwenden.
(3) Das Vergleichswertverfahren kann auch zur Überprüfung der Ergebnisse anderer Wertermittlungsverfahren in Betracht kommen.
(4) Bei der Ermittlung des Vergleichswerts ist der Grundsatz der Modellkonformität zu beachten. Dies gilt sowohl für die bei der Anpassung von Kaufpreisen verwendeten Daten als auch für die Anwendung von Vergleichsfaktoren bzw. Bodenrichtwerten.
Da jedoch in vielen Fällen keine geeigneten Vergleichsobjekte oder Vergleichsfaktoren in der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse vorliegen, gilt in der Regel, dass das Vergleichswertverfahren anzuwenden ist bei:

  • unbebauten Grundstücken (reine Bodenwertberechnung)
  • Einfamilienhäuser
  • bei Eigentumswohnungen

da es hierfür oftmals genügend Vergleichspreise (z.B. Bodenrichtwerte) gibt.

Ihre Nachricht an uns

* Pflichtfelder
Absenden

Peter Baumann

DEKRA zertifizierter Sachverständiger D2

Der Wert Ihrer Immobilie braucht eine klare, fundierte Einschätzung. Mit DEKRA-Zertifizierung und langjähriger Erfahrung erstellt Peter Baumann objektive Bewertungen. Lassen Sie jetzt Ihre Immobilie professionell bewerten – präzise und verlässlich!

Sie haben offene Fragen dann rufen Sie uns an.
TELEFON: 02644 - 401265